Las cuatro rentabilidades que debes mirar
- Bruta: renta anual ÷ inversión total. El titular de los anuncios; sirve para comparar rápido.
- Neta: descuenta los gastos del propietario. Es la cifra honesta del activo.
- Cash-on-cash: con hipoteca, lo que rinde el dinero que TÚ pones tras pagar la cuota. El apalancamiento la dispara… o la hunde.
- Neta tras impuestos: lo que queda después del IRPF. Aquí las reducciones de la Ley de Vivienda cambian mucho el resultado.
Los gastos e impuestos de la compra (el denominador de todo) los calcula la calculadora de gastos de compra; y si ya tienes la hipoteca, mira cuánto mejora el cash-flow amortizando con el simulador de amortización anticipada. Cuando vendas, no olvides la plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad de alquiler se considera buena?
Como referencia de mercado, una rentabilidad bruta del 5–7% es razonable en España; por debajo del 4% el activo depende de la revalorización. Lo importante es mirar la NETA (descontando IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y basuras) y, si hay hipoteca, que el cash-flow no sea muy negativo.
¿Cómo tributa el alquiler en el IRPF?
Es rendimiento de capital inmobiliario: ingresos menos gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de la hipoteca —no el capital— y una amortización del 3% del valor de construcción). Si el inquilino usa el piso como vivienda habitual, el rendimiento positivo se reduce un 50% con carácter general.
¿Qué son las reducciones del 60, 70 y 90%?
Las introdujo la Ley 12/2023 para contratos desde el 26-5-2023: 90% si el piso está en zona tensionada declarada y rebajas la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior; 70% para alquiler a jóvenes de 18-35 años en zona tensionada o alquiler social; 60% si la vivienda se rehabilitó en los 2 años previos. Si no se cumplen, aplica el 50% general.
¿La cuota de la hipoteca es deducible?
Solo la parte de intereses (y decrece cada año en el sistema francés); la parte de capital amortizado no es gasto deducible. Esta calculadora usa los intereses del primer año, los más altos, así que el impuesto estimado tenderá a subir ligeramente en años sucesivos.