Los dos métodos, explicados en 30 segundos
- Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia (tabla estatal, de 0,09 a 0,40). Es el que aplican los ayuntamientos por defecto.
- Real: (precio de venta − precio de compra) × porcentaje del suelo sobre el valor catastral total. Exige aportar las dos escrituras.
La cuota es la base elegida por el tipo de tu ayuntamiento (máximo legal 30%). ¿Estás vendiendo para comprar otra? Los gastos de la nueva compra los tienes en la calculadora de gastos de compra; y si el comprador te pide rebaja por la hipoteca, enséñale el simulador de amortización.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal y en qué plazo?
En compraventas la paga el vendedor; en donaciones y herencias, quien recibe el inmueble. El plazo de declaración es de 30 días hábiles desde la transmisión (6 meses prorrogables a un año en herencias). Se liquida en el ayuntamiento donde radica el inmueble.
¿Qué método me conviene: objetivo o real?
El que dé la base más baja, y tienes derecho a elegirlo. El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia; el real aplica al beneficio efectivo (venta menos compra) el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral. Con ganancias pequeñas suele ganar el real; con grandes revalorizaciones, el objetivo.
¿Y si vendo con pérdidas?
No pagas: desde el RD-ley 26/2021 (tras la sentencia del Constitucional), las transmisiones sin incremento de valor no están sujetas. Eso sí, debes declararlo igualmente aportando las escrituras de compra y de venta que acrediten la pérdida.
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Los máximos estatales de 2024: el RD-ley 16/2025 los actualizó en diciembre de 2025, pero el Congreso lo derogó el 27 de enero de 2026, así que desde el 28 de enero rigen de nuevo los anteriores (de 0,09 a 0,40 según los años). Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes y tipo inferiores en su ordenanza: esta calculadora usa los máximos salvo que ajustes el tipo.